【导入解惑】

未经竣工验收或者验收不合格的商品房，不得交付使用。但认定房屋验收质量的标准应以勘查、设计、监理、施工单位和业主单位五方验收，作为通过工程竣工验收的完成标志，还是应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准，值得探究。 

【案件简介】

2009年3月陈彬（买方）同xx房地产公司（卖方）签订了《商品房买卖合同》，约定卖方应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用：“ 1、该商品房经验收合格。”出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期交房处理。合同签订后，买方已于2010年12月31日前付清合同约定的全部房价款。2011年5月3日，卖方将涉案房屋交付给买方，未书面告知买方该房屋尚未向建设行政主管部门竣工验收备案。2011年5月10日，卖方同勘查、设计、监理、施工单位和业主单位五方对诉争房产进行了工程竣工验收。2012年3月经网上备案受理系统进行了诉争房产工程竣工验收消防备案。2012年9月3日，卖方就诉争房产向XX市建筑业管理局进行了竣工验收备案。

2013年11月13日，买方陈彬诉至法院，请求判令：卖方xx房地产公司支付逾期交房违约金205530元（2011年1月1日起至2012年9月3日止共计600天，合同中约定按已交房款日万分之一计算）。

一审法院认定：消防验收、规划验收、环保验收等专项验收是工程竣工验收的前置条件，未进行前述专项验收或者验收不合格不得交付。故取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提条件，也是法定条件。开发商与购房者自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款，系违反法律强制性规定，不能通过合同约定规避国家管理。卖方于2012年9月3日向建筑业管理局进行竣工验收备案，买方要求卖方承担2011年1月1日起至2012年9月3日期间按日支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金205530元，理由正当，予以支持。

二审法院：驳回了xx房地产公司的上诉，维持原判。

再审浙江省高院：撤销了一、二审判决，判令卖方支付买方自2011年1月1日起至2011年5月9日止的逾期交房违约金共计人民币43846元。
河北李景玉律师事务所
【裁判要点】

本案《商品房买卖合同》约定的交付条件有五项可供选择的内容：即商品房经验收合、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件、空白项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，案涉房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。且买方于2011年5月3日已经接收并使用该房屋，亦无证据表明本案存在双方合同目的不能实现的情形。故XX公司承担逾期交房违约责任的期间应从2011年1月1日起算至2011年5月9日止。
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【律师评析】

当合同约定“经建设单位组织验收合格”作为交付条件，应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。经建设单位组织建设设计、施工、监理和勘察单位进行竣工验收，买受人以商品房未经消防、环保、规划等验收或行政许可作为拒绝收房理由的，将不被法院支持。

【相关延伸】

买受人不能以开发商逾期交房责任未承担为由拒绝收房。买受人接收逾期交付的房屋并长时间未提异议，并不意味着对追究违约责任的放弃。但出卖人逾期交付房屋的，买受人还是有必要在收房时提出异议或收房后在合理期间提出，同时保留相关证据。