【导入解读】

所谓缔约过失责任,是指在合同订立过程中,一方当事人因违背诚实信用原则,而导致另一方的信赖利益的损失,应承担的民事责任。依通说,缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中,因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务,导致合同不成立,或者合同虽然成立,但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销,给对方造成损失时所应承担的民事责任。所谓先合同义务,又称先契约义务或缔约过程中的附随义务,是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商,至合同有效成立之前,双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。

【案件简介】

唐学富、庞华(一审原告、二审上诉人、再审申请人)

合肥建鑫房地产开发有限公司(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人)

合肥建鑫公司与上海绿地建筑工程有限公司合肥分公司均系上海绿地集团旗下公司。因绿地建工合肥分公司拖欠唐学富巨额工程款未付,2012年7月就绿地建工合肥分公司拖欠原告唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》,约定绿地建工合肥分公司购买合肥建鑫公司开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118,213-217,313-317,413-415,417室房产转让给两唐学富、庞华,购房款从合肥建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。2013年3月29日,两原告与合肥建鑫公司签订了十五份《商品房买卖合同》,合同约定合肥建鑫公司将案涉房屋出售给两原告。同时,合肥建鑫公司告知唐学富、庞华该房屋带有租期为十年的租约,要求二人承诺原租赁合同继续有效,遂在合同补充协议栏注明“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁继续有效”。期间合肥建鑫公司向唐学富、庞华二人转账支付了2012年8月1日至2013年3月31日的租金1258712元。2013年6月4日,唐学富、庞华与合肥建鑫公司办理房屋产权转移登记手续,但未收到合肥建鑫公司承诺转移支付的房屋租金,唐学富遂前往租赁场地找承租人合肥君悦企业管理有限责任公司催要房租,对方以唐学富非合同相对人、房租纠纷尚在人民法院处理中予以拒绝。此时,唐学富方知晓在合肥建鑫公司达成以房抵债意向时,合肥君悦公司即开始拖欠房租,合肥建鑫公司不惜采用替承租人垫付租金的方式,隐瞒销售房屋已经存在重大风险隐患以顺利达成交易。合肥建鑫公司在原告办理产权登记后,就其垫付租金向人民法院起诉合肥君悦公司,并申请对合肥君悦公司经营场所设备进行保全,造成原告无法实际使用房屋。唐学富、庞华请求法院判令:1.合肥建鑫公司赔偿两原告租金损失5503244.84元及相应利息损失(租金损失为未能收取的租金,自2013年4月1日起至2015年10月11日;相应利息损失分段计算,以到期应付未付租金为基数,自逾期之日起至实际还款之日止,按年利率10%计算)

一审法院安徽省合肥市包河区人民法院依法判决:1、合肥建鑫公司于判决生效之日起十日内向唐学富、庞华支付租金损失3852271元;2、合肥建鑫公司对上述第一项确定的款项承担责任后,有权向合肥君悦公司追偿;3、驳回唐学富、庞华的其他诉讼请求;后唐学富、庞华、合肥建鑫公司均不服,向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉。

二审法院安徽省合肥市中级人民法院依法作出判决:1、撤销安徽省合肥市包河区人民法院(2016)皖0111民初192号民事判决;2、驳回唐学富、庞华的诉讼请求;后唐学富、庞华向安徽省高院提出再审申请。

再审法院安徽省高级人民法院依法作出裁定:驳回唐学富、庞华的再审申请。

【裁判要点】

买卖尚处于租赁期间的房屋,出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容,但承租人的履约能力属于商业风险范畴,不属于出卖人先合同义务,买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更,除当事人有特别约定外,租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后,因租金难以收取,以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由,要求出卖人承担租金损失的,人民法院不予支持。

【李景玉律师评析】

1、合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。据此,租赁物在租赁期间内,所有权可以转让;所有权发生转让后,原租赁合同继续有效。这就是我们常说的“买卖不破租赁”。也即,买受人若购买被出租人房屋,需接受原租赁合同的约束。唐学富、庞华在庭审期间也认可其知道房屋已租赁的事实。

2、现实中租赁合同中承租人不能按期支付租金并非个例,作为出租人而言,对此种情况应当有所预判,故租赁合同条款中通常会约定,出租人不按期交纳租金,出租人可享有的权利及承租人应承担的违约责任。因此,对出租人而言,不能按期收取租金属于市场风险。唐学富、庞华愿意接受租赁合同约束,也就同样需承担此类商业风险。 

3、对于承租人所欠的到期租金,唐学富、庞华的法律救济途径:2013年6月4日,唐学富、庞华与合肥建鑫公司办理房屋产权转移登记手续,成为了房屋所有权人,此时,唐学富、庞华具有了合法收取租金的权利,如果承租人不支付到期租金,那么其二人可以依据房屋租赁合同向承租人主张自己的权利,起诉承租人要求支付到期租金,如果承租人以自己对房屋的优先购买权受到侵害为由拒付租金,那也是原房屋所有权人合肥建鑫公司对承租人的侵害,更应该请求法院查明事实,而唐学富、庞华不应该将承租人不交付租金的责任直接转移给合肥建鑫公司。