以房抵债协议是否有效？签订时应注意哪些问题呢？
发布于：2020-04-27 点击量：1224
王同生与张宝设、刘素青房屋买卖合同纠纷案评析
裁判要点
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在《合同法》第五十二条规定的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
当事人信息
原告（反诉被告）：王同生。
被告（反诉原告）：张宝设。
被告（反诉原告）:刘素青，系被告张宝设配偶。
原告诉称
原告与二被告于2018年5月20日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将坐落于霸州市城内六街房产证号为廊房权证霸字第××号号、土地使用权证号为霸集用[2005]150017号的房地产卖与原告，购房款用原告对二被告享有的债权折抵，并约定二被告在三个月内解除该房地产的抵押后立即配合原告办理过户手续，但二被告时至今日也未向原告履行合同约定的过户义务。故起诉来院，诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令二被告在判决生效后七日内协助原告办理房屋过户登记手续，保留要求二被告赔偿损失及违约金的诉权;2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充称，原、被告在签订房屋买卖合同时，该房地产尚有抵押权未解除，双方在买卖合同中约定被告在解除抵押权以后，配合原告办理该房地产的过户手续，但被告没有履行约定，又以该房地产向银行抵押借款600万，因此一直没有办理过户。
反诉原告（二被告）反诉称：
反诉人与被反诉人于2018年5月20日签订了《协议书》及《房屋买卖合同》，其中《协议书》约定确认债权债务为2600万元，以反诉人名下的位于霸州市东侧房屋（房产证号为廊房权证霸字第××号）折抵给被反诉人，双方基于《协议书》签订了《房屋买卖合同》，对房屋的交付、过户等事项作出了约定。因反诉人与被反诉人自2010年起有多笔资金往来，《协议书》签订后，反诉人经查账才发现《协议书》约定的多笔款项并未真实发生，反诉人认为，《协议书》及《房屋买卖合同》的结算金额及房屋买卖约定存在重大错误，导致反诉人的权益遭受重大损失，《协议书》及《房屋买卖合同》并非反诉人的真实意思表示，对反诉人也显示公平，是重大误解的民事行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，反诉人请求人民法院撤销《协议书》及《房屋买卖合同书》。反诉请求：1、撤销反诉人与被反诉人于2018年5月20日签订的《协议书》及《房屋买卖合同》。2、被反诉人承担本案诉讼费用。
法院查明
1、2015年4月30日被告张宝设、刘素青及其女儿张萍、以及张宝设时任法定代表人的霸州市方圆混凝土有限公司、霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币50万元，期限从2015年4月30日至2015年5月29日，月利率2.5%，如延迟还款，借款人自愿按月利率2.5%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；2、2016年10月4日被告张宝设、刘素青及其女儿张萍、以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币50万元，期限从2016年10月4日至2016年11月3日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；3、2017年5月16日被告张宝设、刘素青及其儿子张伟平、以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币500万元，期限从2017年5月16日至2017年7月16日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；4、2017年9月13日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币600万元，期限从2017年9月13日至2017年11月13日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；5、2017年9月13日，被告张宝设向原告借款人民币5万元，未约定还款期限及利息。上述1-5笔借款本金共计1805万元未偿还过本金及利息。6、2018年3月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币308万元，期限从2018年3月1日至2018年3月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；7、2018年4月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币181万元，期限从2018年4月1日至2018年4月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；8、2018年5月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币186万元，期限从2018年5月1日至2018年5月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；9、2018年5月20日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币120万元，期限从2018年5月20日至2018年5月21日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条。经核实，上述6-9笔借款共计795万元系被告张宝设与原告以签订借款合同的方式结算利息。上述借款合同，除第5笔借款5万元以外，被告张宝设均以其所有的位于霸州市东侧的土地使用权及地上房屋（房产证号为廊房权证霸字第××号、土地使用权证号为霸集用[2005]150017号）提供抵押担保。
2018年5月20日，原告（买方、乙方）与二被告（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于霸州市东侧的房屋所有权及所属的土地使用权转让给乙方；房屋产权证号为廊房权证霸字第××号，土地使用权证号为霸集用（2005）150017号；甲乙双方商定成交价格为人民币2400万元，因乙方对甲方享有债权，故乙方的购房款用该债权折抵，于本协议生效之日，折抵乙方对甲方享有的全部债权中的债权2400万元整；因该房屋及所属的土地使用权上设有600万元整的抵押，甲方保证在本协议签订后三个月内还清该600万元，并解除抵押，将土地使用权证及房产证赎回，交于乙方，如甲方违约，甲方需自本协议签订之日起，以购房款2400万元为本金，按月息2%向乙方赔偿损失，并向乙方支付购房款30%的违约金；甲方将土地使用权证及房产证收回并交于乙方后，需立即协助乙方将该房屋及土地使用权过户至乙方名下，过户产生的税费由乙方承担。2018年9月12日，原告委托律师孙永辉与被告张宝设交涉上述不动产过户事宜，被告张宝设在电话中称因为始终没有钱偿还银行抵押贷款，抵押权解除不了，所以一直过不了户，并承认以房抵债事实的存在。
另查明，位于霸州市东侧的房屋所有权及所属的土地使用权（房屋产权证号为廊房权证霸字第××号，土地使用权证号为霸集用[2005]150017号）已于2017年4月7日换发不动产权证书，不动产权证书号为冀（2017）霸州市不动产权第0001493号。2018年原、被告签订《房屋买卖合同》时，该不动产设有被担保主债权数额为1000万元的抵押权，2018年5月22日，该抵押权注销。2018年5月25日，该不动产再次设定了被担保主债权数额为600万元的抵押权，至今未注销。2018年6月22日，霸州市人民法院（2018）冀1081民初3532号民事裁定查封上述不动产，期限至2021年6月21日；2018年8月20日，霸州市人民法院（2018）冀1081民初4681号、（2018）冀1081民初4683号民事裁定轮候查封上述不动产，期限至2021年8月19日。截止本案一审辩论终结，上述不动产仍处于查封状态。
诉讼中，本院向原告释明由于涉讼房屋存在抵押、查封情况，无法办理房屋产权变更，但原告坚持其诉讼请求。
法院认为
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，原告与二被告签订《房屋买卖合同》前，确实存在借款合同关系，在二被告未偿还借款本息的情况下，为履行借款合同，经双方协商并对账，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、过户、违约责任等权利义务做了约定。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。经核算，2015年4月30日50万元借款本金截至2018年5月19日共计1115天按年利率24%计算的利息为366575元，本息合计866575元；2016年10月4日50万元借款本金截至2018年5月19日共计592天按年利率24%计算的利息为194630元，本息合计694630元；2017年5月16日500万元借款本金截至2018年5月19日共计368天按年利率24%计算的利息为1209863元，本息合计6209863元；2017年9月13日600万借款本金截至2018年5月19日共计248天按年利率24%计算的利息为978411元，本息合计6978411元；2017年9月13日借款5万元，无利息；2018年1月8日600万元借款本金截至2018年5月19日共计131天按年利率24%计算的利息为516822元，本息合计6516822元。上述共计21316301元，故应当认为原告作为购房人，已实际支付合同约定的购房款21316301元。但由于在合同履行过程中，被告在将涉讼不动产抵押权解除后又重新设定抵押，导致原、被告双方不能办理过户，后涉讼不动产又被人民法院查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，被司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。据此，涉讼不动产在被查封期间不得转让，故本院对原告请求被告办理过户手续的诉讼请求不予支持。原告可待涉讼不动产的查封措施被解除后，再向被告主张继续履行合同。原告提出的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告王同生与被告张宝设、刘素青于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、驳回原告王同生的其它诉讼请求。
三、驳回被告张宝设、刘素青的反诉请求。
【李景玉、张静律师评析】
第一，以房抵债协议的实质是对还款履行方式的变更，如果不存在《合同法》五十二条规定的合同无效事由，那么以房抵债协议应当是有效的，根据《廊坊市中级人民法院关于印发<审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要>的通知》第十九条的规定，出借人可以要求借款人继续履行合同，办理房屋过户手续。但需要特别注意的是，出借人不得将超过年息24%的部分利息转化为已付购房款，否则，在诉讼过程中，需要根据法律规定的保护限额（年息24%）对已付购房款进行重新确认。如果重新确认后的已付购房款低于合同约定的付款金额，出借人（房屋买卖合同买受人）需要承担未支付全部购房款的违约责任。
第二，出借人在签订以房抵债协议前，要注意核实借款人用以抵债的房屋是否是夫妻共同所有，如果是夫妻共同所有，最好征得夫妻另一方的同意或追认，如果无法正面征得夫妻另一方的同意或追认，一定要让借款人在以房抵债协议中明确表示对房屋的处分是夫妻共同意思表示。
第三，如果借款人提出欲以农村房屋来抵债，出借人要慎重考虑，因为如果出借人与借款人不是同一村村民，即使双方签订以房抵债协议系真实意思表示，以房抵债协议也会因为违反法律的强制之规定而无效。案例见：廊坊中院臧增利、潘宝红房屋买卖合同纠纷二审判决书（2019）冀10民终5779号（盖秀红、韩静威、樊清维审理）。
裁判要点
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在《合同法》第五十二条规定的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
当事人信息
原告（反诉被告）：王同生。
被告（反诉原告）：张宝设。
被告（反诉原告）:刘素青，系被告张宝设配偶。
原告诉称
原告与二被告于2018年5月20日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将坐落于霸州市城内六街房产证号为廊房权证霸字第××号号、土地使用权证号为霸集用[2005]150017号的房地产卖与原告，购房款用原告对二被告享有的债权折抵，并约定二被告在三个月内解除该房地产的抵押后立即配合原告办理过户手续，但二被告时至今日也未向原告履行合同约定的过户义务。故起诉来院，诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令二被告在判决生效后七日内协助原告办理房屋过户登记手续，保留要求二被告赔偿损失及违约金的诉权;2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充称，原、被告在签订房屋买卖合同时，该房地产尚有抵押权未解除，双方在买卖合同中约定被告在解除抵押权以后，配合原告办理该房地产的过户手续，但被告没有履行约定，又以该房地产向银行抵押借款600万，因此一直没有办理过户。
反诉原告（二被告）反诉称：
反诉人与被反诉人于2018年5月20日签订了《协议书》及《房屋买卖合同》，其中《协议书》约定确认债权债务为2600万元，以反诉人名下的位于霸州市东侧房屋（房产证号为廊房权证霸字第××号）折抵给被反诉人，双方基于《协议书》签订了《房屋买卖合同》，对房屋的交付、过户等事项作出了约定。因反诉人与被反诉人自2010年起有多笔资金往来，《协议书》签订后，反诉人经查账才发现《协议书》约定的多笔款项并未真实发生，反诉人认为，《协议书》及《房屋买卖合同》的结算金额及房屋买卖约定存在重大错误，导致反诉人的权益遭受重大损失，《协议书》及《房屋买卖合同》并非反诉人的真实意思表示，对反诉人也显示公平，是重大误解的民事行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，反诉人请求人民法院撤销《协议书》及《房屋买卖合同书》。反诉请求：1、撤销反诉人与被反诉人于2018年5月20日签订的《协议书》及《房屋买卖合同》。2、被反诉人承担本案诉讼费用。
法院查明
1、2015年4月30日被告张宝设、刘素青及其女儿张萍、以及张宝设时任法定代表人的霸州市方圆混凝土有限公司、霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币50万元，期限从2015年4月30日至2015年5月29日，月利率2.5%，如延迟还款，借款人自愿按月利率2.5%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；2、2016年10月4日被告张宝设、刘素青及其女儿张萍、以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币50万元，期限从2016年10月4日至2016年11月3日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；3、2017年5月16日被告张宝设、刘素青及其儿子张伟平、以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币500万元，期限从2017年5月16日至2017年7月16日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；4、2017年9月13日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司向原告借款人民币600万元，期限从2017年9月13日至2017年11月13日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金；5、2017年9月13日，被告张宝设向原告借款人民币5万元，未约定还款期限及利息。上述1-5笔借款本金共计1805万元未偿还过本金及利息。6、2018年3月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币308万元，期限从2018年3月1日至2018年3月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；7、2018年4月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币181万元，期限从2018年4月1日至2018年4月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；8、2018年5月1日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币186万元，期限从2018年5月1日至2018年5月30日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条；9、2018年5月20日被告张宝设以及张宝设时任法定代表人的霸州市宏利矿山设备配件有限公司与原告签订借款合同，借款金额人民币120万元，期限从2018年5月20日至2018年5月21日，月利率3%，如延迟还款，借款人自愿按月利率3%给付利息，并且每个月再加付借款总金额的1%作为违约金，被告张宝设为原告出具现金收条。经核实，上述6-9笔借款共计795万元系被告张宝设与原告以签订借款合同的方式结算利息。上述借款合同，除第5笔借款5万元以外，被告张宝设均以其所有的位于霸州市东侧的土地使用权及地上房屋（房产证号为廊房权证霸字第××号、土地使用权证号为霸集用[2005]150017号）提供抵押担保。
2018年5月20日，原告（买方、乙方）与二被告（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于霸州市东侧的房屋所有权及所属的土地使用权转让给乙方；房屋产权证号为廊房权证霸字第××号，土地使用权证号为霸集用（2005）150017号；甲乙双方商定成交价格为人民币2400万元，因乙方对甲方享有债权，故乙方的购房款用该债权折抵，于本协议生效之日，折抵乙方对甲方享有的全部债权中的债权2400万元整；因该房屋及所属的土地使用权上设有600万元整的抵押，甲方保证在本协议签订后三个月内还清该600万元，并解除抵押，将土地使用权证及房产证赎回，交于乙方，如甲方违约，甲方需自本协议签订之日起，以购房款2400万元为本金，按月息2%向乙方赔偿损失，并向乙方支付购房款30%的违约金；甲方将土地使用权证及房产证收回并交于乙方后，需立即协助乙方将该房屋及土地使用权过户至乙方名下，过户产生的税费由乙方承担。2018年9月12日，原告委托律师孙永辉与被告张宝设交涉上述不动产过户事宜，被告张宝设在电话中称因为始终没有钱偿还银行抵押贷款，抵押权解除不了，所以一直过不了户，并承认以房抵债事实的存在。
另查明，位于霸州市东侧的房屋所有权及所属的土地使用权（房屋产权证号为廊房权证霸字第××号，土地使用权证号为霸集用[2005]150017号）已于2017年4月7日换发不动产权证书，不动产权证书号为冀（2017）霸州市不动产权第0001493号。2018年原、被告签订《房屋买卖合同》时，该不动产设有被担保主债权数额为1000万元的抵押权，2018年5月22日，该抵押权注销。2018年5月25日，该不动产再次设定了被担保主债权数额为600万元的抵押权，至今未注销。2018年6月22日，霸州市人民法院（2018）冀1081民初3532号民事裁定查封上述不动产，期限至2021年6月21日；2018年8月20日，霸州市人民法院（2018）冀1081民初4681号、（2018）冀1081民初4683号民事裁定轮候查封上述不动产，期限至2021年8月19日。截止本案一审辩论终结，上述不动产仍处于查封状态。
诉讼中，本院向原告释明由于涉讼房屋存在抵押、查封情况，无法办理房屋产权变更，但原告坚持其诉讼请求。
法院认为
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。本案中，原告与二被告签订《房屋买卖合同》前，确实存在借款合同关系，在二被告未偿还借款本息的情况下，为履行借款合同，经双方协商并对账，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、过户、违约责任等权利义务做了约定。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。经核算，2015年4月30日50万元借款本金截至2018年5月19日共计1115天按年利率24%计算的利息为366575元，本息合计866575元；2016年10月4日50万元借款本金截至2018年5月19日共计592天按年利率24%计算的利息为194630元，本息合计694630元；2017年5月16日500万元借款本金截至2018年5月19日共计368天按年利率24%计算的利息为1209863元，本息合计6209863元；2017年9月13日600万借款本金截至2018年5月19日共计248天按年利率24%计算的利息为978411元，本息合计6978411元；2017年9月13日借款5万元，无利息；2018年1月8日600万元借款本金截至2018年5月19日共计131天按年利率24%计算的利息为516822元，本息合计6516822元。上述共计21316301元，故应当认为原告作为购房人，已实际支付合同约定的购房款21316301元。但由于在合同履行过程中，被告在将涉讼不动产抵押权解除后又重新设定抵押，导致原、被告双方不能办理过户，后涉讼不动产又被人民法院查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，被司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。据此，涉讼不动产在被查封期间不得转让，故本院对原告请求被告办理过户手续的诉讼请求不予支持。原告可待涉讼不动产的查封措施被解除后，再向被告主张继续履行合同。原告提出的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、确认原告王同生与被告张宝设、刘素青于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、驳回原告王同生的其它诉讼请求。
三、驳回被告张宝设、刘素青的反诉请求。
【李景玉、张静律师评析】
第一，以房抵债协议的实质是对还款履行方式的变更，如果不存在《合同法》五十二条规定的合同无效事由，那么以房抵债协议应当是有效的，根据《廊坊市中级人民法院关于印发<审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要>的通知》第十九条的规定，出借人可以要求借款人继续履行合同，办理房屋过户手续。但需要特别注意的是，出借人不得将超过年息24%的部分利息转化为已付购房款，否则，在诉讼过程中，需要根据法律规定的保护限额（年息24%）对已付购房款进行重新确认。如果重新确认后的已付购房款低于合同约定的付款金额，出借人（房屋买卖合同买受人）需要承担未支付全部购房款的违约责任。
第二，出借人在签订以房抵债协议前，要注意核实借款人用以抵债的房屋是否是夫妻共同所有，如果是夫妻共同所有，最好征得夫妻另一方的同意或追认，如果无法正面征得夫妻另一方的同意或追认，一定要让借款人在以房抵债协议中明确表示对房屋的处分是夫妻共同意思表示。
第三，如果借款人提出欲以农村房屋来抵债，出借人要慎重考虑，因为如果出借人与借款人不是同一村村民，即使双方签订以房抵债协议系真实意思表示，以房抵债协议也会因为违反法律的强制之规定而无效。案例见：廊坊中院臧增利、潘宝红房屋买卖合同纠纷二审判决书（2019）冀10民终5779号（盖秀红、韩静威、樊清维审理）。
