物权法两大司法解释亮点

　　李艳波律师

　　一、明确了物权法中业主身份以及建筑物区分所有权的界定标准

　　《物权法》未对“业主”这一概念做出规定，而一般性的做法，是以产权证的上买受人为准;但实际上，使用人合法占有使用专有部分，却仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如因夫妻关系、继承关系取得产权等情况。对此，司法解释明确规定：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主;同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　同样，在区分建筑物区分所有权的问题上，司法解释就天然共有部分做出了特别说明，还就专有部分和公有部分作了明确的规定。大大提高了《物权法》的可操作性。

　　二、规范并极大限制了住宅改变为经营性用房的行为

　　按照《物权法》规定，住宅改变为经营性用房“应当经有利害关系的业主同意”，而对于什么样的业主才是“有利害关系的业主”，物权法没有明确，各个地方对此的理解也不尽相同。常见的做法是，往往只是征得大部分的近邻同意即可，而“近邻”到底是相近的楼上楼下各几层?是否包括楼对面?又是个说“因地制宜”、扯不清楚的概念。

　　现在司法解释明确规定了利害关系业主的最小范围。即本栋建筑物内的其他业主，有一票否决权;而本栋建筑物之外的其他业主，则需先举证利害关系，才有表决权。这样就避免了利害关系业主范围的无限制泛化，但总体说来，业主们都各有各的想法，要得到本栋建筑物所业主的同意，其可能性几乎为零。

　　应该说司法解释在规范住宅改变为经营性用房行为的同时，极大限制了其可能性。这种限制，对大多数业主都是有益的。因为不论是将住宅改变为办公场所，还是改变为多套户型用于出租谋利，都会影响其它业主现有的居住环境以及他们对安宁、安全、舒适居住品质的追求。

　　三、明确了物业合同的效力问题及业主的物业费交纳义务

　　司法解释明确了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。

　　道理很简单，选聘“管家”是全体业主共同的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主以未享受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝承担物业费交纳义务，其结果将会严重破坏物业服务的平衡与稳定，损害业主自治机制和物业服务秩序，对小区、对社会均有百害而无一利，所以不应得到法院支持。

　　四、规范了催缴物业费的程序

　　现在我国的物业服务还存在很多问题，如物业服务企业的员工素质、服务质量、不合理收费，又如业主的恶意欠费行为等，这些都是引发物业服务纠纷的根源。现在的司法解释规范了催缴物业费的程序，提供了法律依据，为多方面解决纠纷提供了选择和契机。

　　物权法两部司法解释的公布，补充了《物权法》的内容，增加了《物权法》的可操作性，在一定程度上破解了物业服务难题。为促进社区的和谐进步、促进物业服务行业的规范发展铺设了道路。如果政府管理部门加强宣传和执法力度，业主遵纪守法充分发挥自治作用，物业服务企业规范自身行为……我国的物业服务行业即将迎来发展的成熟期。