在一起房屋租赁合同纠纷中，房主以租房人欠缴水电费为由，宣布无条件收回房屋，紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为，房主强行收回租赁房屋构成根本违约，出售租赁房屋侵害了其优先购买权，请求房主承担赔偿责任。江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决。

案情回顾

2013年6月27日，房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某，双方约定租期5年，月租金1600元;如有一方需提前终止本协议，须提前一个月通知对方，支付中介费用，并赔偿违约金;承租人不得拖欠缴纳各项费用，如物业管理费、水费、电费等，否则视为同意房主无条件收回房产。

今年2月21日，房主朱某前往南通市自来水公司查询，发现案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳，但并未产生违约金，朱某遂代为缴纳。另外，2016年2月、6月、10月，丁某因迟交电费，导致每月分别产生1元的违约金。

2月22日，朱某来到涉案房屋，声称丁某拖欠水电费，违反了协议的约定，他可以无条件收回房产，请丁某立即搬走屋内物品。为此，两人发生了激烈争吵，朱某拨打了公安110报警电话。

2月23日，朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议，将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某，并办理了过户手续。2月28日，朱某带人来到涉案房屋，将丁某物品从房屋中强行搬出。

丁某认为，朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约，出售租赁房屋没有依法通知，侵害了他的优先购买权，遂一纸诉状将朱某告上了南通市崇川区人民法院，请求被告返还剩余房租8000元，赔偿中介费800元、违约金1600元，赔偿优先购买权损失10万元。

法院审理

崇川法院审理认为，原告两次迟交的水费数额并不大，且没有产生违约金，而电费原告均已缴纳，故不能认定原告拖欠水电费，故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日，而在第三日即与他人签订房屋买卖合同，根据交易习惯，被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋，其查询目的是为了出售房屋。

在原告没有拖欠房租、水电费，没有违约且合同尚未到期的情况下，被告将原告物品从租赁房屋中搬出，并将房屋出售给他人，提前终止合同，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋，合同目的无法实现，因此被告应退还剩余5个月的租金共计8000元。

被告出售案涉房屋没有提前通知原告，也未询问原告是否行使优先购买权，其出售行为侵犯了原告的优先购买权。5月25日，经原告申请，法院委托房产评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，评估市场价值为74.23万元。该房屋的实际出售价与评估价格差价为5.03万元，考虑到原告的剩余租期并结合本案实际情况，法院最后判决被告赔偿原告损失金额3万元。

一审判决后，朱某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。
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河北李景玉律师事务所简介

河北李景玉律师事务所是由执业20年的资深律师李景玉组建，李景玉主任毕业于中国政法大学，在职法学博士研究生，民盟廊坊市委副主委，市政协委员。其先后获得“廊坊市十佳优秀律师”、“河北省优秀律师”、“廊坊市文明标兵”、“河北好人”、“普法形象大使”等荣誉称号。李景玉现担任廊坊市人民政府、廊坊市公安局、安次区人民政府、大厂回族自治县人民政府、廊坊市行政审批局、廊坊市信访局、廊坊市规划局、廊坊市旅游局、廊坊市食品安全监督管理局等20余家行政机关常年法律顾问；同时担任廊坊市中级人民法院和廊坊市人民检察院反腐倡廉社会监督员；河北省律师协会知识产权委员会委员；廊坊市律师协会知识产权委员会主任；廊坊仲裁委员会仲裁员；廊坊市信用管理协会常务理事；境外上市律师联盟副主席；中国驱三会婚姻家事援助委员会河北廊坊分会主任；中国中小企业投融资服务协会常务理事等社会职务。

李景玉律师获得的荣誉称号：

2008年被廊坊市司法局、廊坊市律师协会共同评为“廊坊市十佳优秀律师”称号；2012年被廊坊市人民政府评为“廊坊市精神文明建设文明标兵”称号；

2013年被廊坊市司法局评为“2013年度法律服务工作先进个人”称号；

2015年，被廊坊市广阳区区委评为廊坊市广阳区“七五”普法形象大使；

2016年5月被中共河北省律师行业委员会、河北省律师协会评为“荣获2011-2014年度河北省优秀律师”荣誉称号。

2017年9月29日被河北省宣传部、河北省文明办评为敬业奉献类“河北好人”荣誉称号。

河北李景玉律师事务所获得的荣誉称号：

2014年，河北李景玉律师事务所被廊坊市司法局、廊坊市律师协会评为“2014年度司法行政系统先进集体”荣誉称号；

2015年，河北李景玉律师事务所被河北省司法厅、河北省律师协会评为“省级示范律师事务所”荣誉称号；

2016年，河北李景玉律师事务所被中共廊坊市委和廊坊市人民政府评为“2014年-2015年度市级文明单位”荣誉称号。

河北李景玉律师事务所现担任的顾问单位主要有：

廊坊市人民政府；安次区人民政府；大厂回族自治县人民政府；廊坊市公安局；廊坊市行政审批局；廊坊市规划局；廊坊市信访局；廊坊市旅游局；廊坊市水务局；廊坊市食品药品监督管理局；廊坊日报社；华升富士达电梯有限公司；河北汇督投资集团有限公司；廊坊科森电器有限公司；廊坊市城乡规划设计院；廊坊中油郎威工程项目管理有限公司；廊坊市中原建筑基础工程有限公司；廊坊市中原园林绿化工程有限公司；廊坊市广阳区爱民东道街道办事处；廊坊市恒运物业服务有限公司；香河金钥匙家具城及廊坊市广阳区105家村居常年法律顾问。

河北李景玉律师事务位于廊坊市广阳区华夏铂宫5A级写字楼506室，办公面积500多平方米，全部拥有产权。办公设备全部实现自动化、现代化、智能化，建立专门的网站和齐全的通讯设施。

本所现有专职律师、律师助理和行政人员30名，其中法学博士1人，法学硕士生3人，其余全部为本科学历。本所人员全部接受过严格的法律培训，具有较高的理论修养和业务素质。本所现有业务部门9个：法律顾问事务部、民商案件事务部、刑事辩护事务部、政府业务事务部、知识产权事务部、婚姻家事事务部、交通事故事务部、劳动人事事务部、金融、票据及房地产事务部。

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