承租人优先购买权的保护

　　刘平平

　　所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体(除法律另有规定外)也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。很明显，我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。所谓同等条件，我们可以从以下几个方而来理解：

　　第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。

　　第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不能行使优先购买权。

　　第三，付款时间同等。例如，出租人要求十日内付清房款，承租人只有在十日内付款才能优于第三人享有优先购买权。

　　第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。

　　承租人优先购买权的债权性质，从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权(包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权)和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》)已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民法院已将《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条予以废止。由此可以看出，这样既保护了交易的安全，也有助于对第三人的保护。

　　物权优先于债权的原理，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。

　　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。第三人与出租人签订的合同，如果是依法成立的合同，则应当收到法律的保护。因此，如果承租人主张双方之间的合同无效，就没有法律依据(除有法律明确规定的无效情形外)。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的和谐发展。

　　只有违反效力性强制规定的合同才无效，我国《合同法》第230条明文规定承租人享有优先于第三人而购买的权利，该条的内容是否允许当事人以特约予以排除?无须讳言，法律规范依其效力的不同可以区分为任意性规定和强制性规定，其中任意性规定允许当事人以合意进行变更，而强制性规定则不允许当事人以合意变更，其目的在于防止法律目的因当事人意思之合致而遭破坏。民法虽然为私法，但也包括一定的强制性规范。一般认为，私法上之所以存有强制性规定，主要是对公共福祉、交易安全、家庭幸福、保障经济上弱者以及照顾无经验者的需要。承租人的先买权虽然属于法定的先买权，在租赁合同成立之时即依法产生，但当事人并非不可以以特约放弃，所以，《合同法》第230条的规定是任意性规定，而非强制性规定，当事人可以依特约予以排除。不仅如此，承租人依照租赁合同享有的优先权除了优先购买权以外，还包括优先承租权，此外，依照某些法律的规定，租赁合同的双方当事人还可以依约定创设其他优先权。

　　如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

　　综上所述，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求要求在同等条件下缔结合同和履行合同行使优先购买权两途径之一进行救济。

　　法院保护承租人的优先购买权时，应当将法律规定的抽象权利在个案中具体化，借以确保优先购买权人的权利得以实现。法院在处理优先购买权案件中，把握同等条件下优先权人与出卖人依形成权形成的买卖合同是关键，合同确定了，查明了合同当事人应当履行的义务，进而作出依法履行的判决，承租人的优先购买权才能真正的得到保障。否则，所有的法律条文都将成为空话，所有的法院判决书都将成为法律“白条”，废纸一张。