我国经济高速发展和住房制度改革日益深化，房屋租赁现象日益普遍，同时也涌现出越来越多的新情况、新问题。最高人民法院于2009年7月30日发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。这个司法解释的出台，使我们对于此类问题有了具体可适用的条文，该司法解释规定的非常详细，对现实问题的可适用性很强，该司法解释的出台，对于化解日常租赁纠纷矛盾、促进房屋租赁市场的健康发展有着巨大作用。现在，我谈一下此司法解释的几个具体问题：

　　一、 适用范围

　　根据本解释规定，主要适用于城镇房屋，即城市、镇规划区内的房屋。

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　对于适用范围的规定，城市、城镇经济发展达到一定的程度，房屋租赁现象大量存在，农村较少，但是部分农村发展也是比较好的，故在没有相关具体适用的法律出台前页参照适用，但是对于公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性，不是完全的民事法律关系，故不适用本解释的规定。

　　二、租赁合同无效的范围

　　(一)违法建筑物出租

　　1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效

　　2.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

　　3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　但是，本解释同时规定了应当认定有效地情形，即在一审辩论终结前相关违法现象消失的，合同有效。

　　(二)未经出租方同意的转租

　　未经出租方同意的转租无效。

　　但是，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　(三)经出租方同意的转租，超过转租期限部分无效

　　经出租方同意的转租，超过转租期限部分无效。

　　但是，出租人与承租人另有约定除外。

　　另外，本解释规定了，只因房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，主张合同无效时，不能得到支持。但是双方另有约定，以约定为准。或者，虽然有约定，但一方履行了主要义务，对方接受也有效。

　　三、装饰、装修问题

　　本解释确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担;合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

　　四、优先购买权问题

　　根据本解释规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知

　　承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　承租人的优先购买权属于债权，该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照民法通则第五十八条第一款第(四)项规定和合同法第五十二条第(二)项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

　　对于本解释24条理解问题

　　第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　1.房屋共有人行使优先购买权的;

　　2.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　3.出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　4.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　对于1 2，房屋共有人、出租人的近亲属的优先购买权优先于房屋承租人的优先购买权。

　　对于3，属于承租人放弃优先购买权

　　对于4，承租人的优先购买权被侵害，可要求出租人赔偿损失。