物权法学习体会

张军田

    关于物业纠纷中律师的作用。近年来由于物业服务引发的纠纷不断增多。主要表现为业主拖欠物业费、业主对物业公司的服务不满意，但又不知道如何维权。在这其中律师可以发挥很重要的作用。有关物业服务纠纷的司法解释的出台，为解决纠纷提供了法律依据，同时也为律师开展相关方面的业务打开了一个广阔空间。比如，司法解释规定，业主不交物业费，物业公司不可以用断水断电的方法摧收物业费，只能通过诉讼的途径解决，而且要履行通知义务。对物业公司来说，业主众多，诉讼程序又比较复杂，通过法律途径要耗费很多精力，还有取证方面的困难。这些工作完全可以由律师来担当。律师通过专业技能，专门为物业公司催收物业费提供法律服务，会取得比较好的效果。律师可以发律师函给业主，通知其限期交纳物业费，经催促仍不交纳的，可以直接起诉。另一方面，律师也可以为业主提供法律服务，帮助他们更好地维权。现在物业公司不认真履行物业服务合同，侵害业主利益的行为比较普遍。业主迫切需要通过法律手段维护自身利益。但是由于法律知识、时间精力方面的制约，往往收不到好的效果。业主经常通过拒交物业费的办法，对抗物业公司。这不是个好的办法。如果有律师的帮助，先收集相关证据，向物业发出通知，再拒交就有理有据了。这个工作律师来做，会收到好的效果。再有，现在很多小区还没有成立业主大会和业主委员会。怎么成立，成立之后怎么运作。业主缺乏相关的法律知识和经验。这方面也是律师可以介入的广阔天地。律师可以担任业主大会或业主委员会的法律顾问，代理业主大会或业主委员会参加诉讼。也可以代表业主与物业公司进行交涉，进行谈判，通过追究物业公司的违约责任，来维护业主的合法权利。

　　关于承租人的优先购买权的损害赔偿。最高法的司法解释当中规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不能要求撤销出租人与善意第三人的房屋买卖合同，只能要求损害赔偿。但对如何赔偿未做明确规定。按照合同法可以主张可得利益损失。也就是承租人应当知道优先购买权时至现实购买房屋时的屋市场差价。但这又存在另一个问题，如果承租人一直没有购买房屋，这个差价从何而来。我分析，是否可以考虑，将承租人优先购买权受到侵害时起至实际知道被侵害时止的房租作为一种损失，纳入损害赔偿范围。另一方面，承租人的租金可以分成两个价值组成部分。一部分是房屋的折旧，另一部分是房屋的增值收益。在承租人的优先购买权没有实现的情况下，可以认为出租人一次性地实现了房屋的增值收益。而承租人的优先购买权可以认为是通过逐步给付房屋增值收益而取得的。如果承租人的优先购买权未获实现，租金中的房屋增值收益应当作为承租人的损失，出租人应当给予补偿。对于增值收益的具体数额如何确定，在不好确定的情况下，可以结合社会实践经验给一个大致的比例，比如租金的百分之十或二十来确定增值收益。