业主、物权与和谐社区

　　刘亮亮

　　一个成熟、和谐的社会，不仅体现在经济制度的日臻完善，还体现在行政与司法、文化与社会制度的日趋成熟。日前, 最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称:《物权法》三部司法解释)，从司法制度层面对社区生活中的种种矛盾纠纷、疑难杂症予以澄清，对建立完善业主利益表达、利益平衡机制;以信息公开为基础的沟通机制;以平等协商为核心的对话机制;以多元、自主、平等为特征的业主决断机制，起到积极有效的助推作用。

　　一、新的司法解释明晰了业主与物权的关系定位

　　业主，是物业管理的责任主体。《物权法》中凡是提到业主的法律条文，究竟该如何执行?是困扰业界的一个难题。现实中，支付了全部或大部分房款，并且已经搬迁入住但因种种原因未能办理产权证的买房人，大有人在。在其利益受损的情况下，可否依照业主的有关权益保障条款向法院提起诉讼?法官很难做出判断。如果业主大会或业主委员会的决定影响到房屋承租人、使用人的利益,他们能否像业主那样有权起诉?

　　《物权法》实施到今天,大家已经认识到，如果将所有尚未过户的买房人均排除在业主之外，就会导致这部分人的许多合法权益得不到保障。这无疑是不公平的。

　　这种隐性的因开发商或房屋登记机构的原因，导致业主身份不能明确的问题，在新的司法解释中得到显性化处理。按目前的《物权法》司法实践，市民购房签了购房合同并完成登记备案，就会被认定为业主，享有业主相应的权利和承担责任。但新的司法解释对业主的判断标准是办了产权证，或虽未办理产权证但已合法收楼。《建筑物区分所有权的解释》明确，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》六章所称的业主，合法享有业主的义务和权利。这对于维护小区的安定与和谐具有十分重要的现实意义。

　　二、利益均衡的制度建设是构建和谐社区的基石

　　随着人们生活方式和职业选择的多样化,“住改商”问题在社区中大量涌现,已经影响到小区居民的正常生活, 极易引发邻里纠纷。

　　一方面根据《物权法》的规定:业主对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权力，包括利用物业不动产追求价值增值和经营收益的权力;另一方面,房屋买受人也理应依法享有安居生活的基本权力。

　　在两者之间的利益关系平衡上，新的司法解释对“住改商”问题提出:“由具有利害关系的业主”作出决断的办法，并对如何认定“利害关系的业主”作出签定, 即：本栋建筑物内所有的业主都属于利害关系人。对于本栋建筑物以外的业，则需举证确认自己具有利害关系,即：证明自己的房屋价值、生活质量已经受到或者可能受到不利影响。

　　“住改商”的前提条件是:须让受到影响的“利害关系业主”书面签字同意。或是以业主大会决议的方式，确定本小区“住改商”的同意程序。这一规定，使“住改商”人面临较大的不便，从而使极易影响业主安居生活的“住改商”行为放慢了脚步。

　　此外，基于业主对自家住宅、经营性用房等特定专有部分使用功能的“合理使用”方面, 新的司法解释也提出了新的主张。即:合理使用的位置必须对应业主自己的专有部分，不能侵害相邻关系。由此，使楼顶平台、首层绿地、户外广告等使用权含混不清的问题，得到了澄清。平等友好的相邻关系,是构建和谐社区的基石。新的司法解释在“住改商”、“合理使用”等利害关系问题上发挥了政策调节与法律调节的双重作用, 奠定了告知与征得同意、不违反管理规约、不损害他人合法权益、履行合同约定等法制基础, 使这些困扰社区和谐的老大难问题,在利害关系人的博弈中逐步走向规范。

　　三、建立信息公开的沟通机制是促进社区和谐的手段

　　社区生活中不良事件的发生与演化, 往往与相关信息不透明、信息传播过程中发生扭曲失真、大众媒体不负责任的舆论放大、相关部门不作为等密切相关。

　　新的司法解释对于业主的查阅权、知情权规定如下：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

　　(1)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

　　(2)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

　　(3)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

　　(4)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

　　(5)其他应向业主公开的情况和资料。

　　四、建立业主平等协商与民主自治是构建和谐社区的重心

　　物业管理直接涉及广大业主的安居生活和切身利益，既需要构建制度化的运作平台;又需要具备业主平等协商、友好对话的氛围和机制，更需要各方主体的有效参与;这是奠定管理和谐、利益和谐、氛围和谐的重中之重。

　　所谓物业管理，是对业主委托服务事项的管理，而不是对业主的管理。物业服务合同顺利履行的前提条件，是服务委托者与服务提供者的相互信任。

　　《物权法》对七个需要表决的重要事项提出双2/3和双1/2的要求，使事项通过的合法性得到界定。新的司法解释又进一步对业主总人数的计算作出补充说明：一个专有部分按一人计算;同一买受人按一人计算。这就消除了强势买受人与弱势单个业主的信息不对称。使事项表决趋于更加公平合理。

　　随着社会经济的急剧变革，具有不同社会背景的业主之间的利益关系和矛盾冲突也呈现出前所未有的动荡和不安。从法制建设上推进平等协商的社区对话机制，使关涉业主切身利益、社区治安、服务预期、利益表达和利益满足等方面的诉求得以有效畅达，并使更多的业主可以就个人的不同感受实现心理宣泄，使每一位业主都可以在社区这个生活空间表达自己的主张，并由此增强业主大会、业主委员会这个社团组织的权威性和公信力。