许某明与廊坊市XX房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案评析

【裁判要点】
  根据买、卖双方签订的《商品房买卖合同》等协议，若不能充分证明卖方向买方实施了胁迫或强制捆绑销售行为，买方主张退回车位的诉讼请求将难以获得支持。
当事人信息：
原告：许某明。
被告：廊坊市XX房地产开发有限公司。

  原告诉称

原告于2016年11月12日与被告签订商品房买卖认购协议，认购了被告开发的天骄园二期商品房4-1-501，认购协议签订时被告未声明须绑定其他项目出售。2016年11月，被告所售商品房预售许可证颁发后，被告通过销售人员向原告告知，因房地产市场利好，房价整体上涨，欲签订正式商品房销售合同必须购买地下车位，否则将清退原告所认购房屋。如原告当时不购买该车位，面临不能购买该商品房的风险，此时房价已经大幅上涨，认购时的单价已经不能购买同等价位的房屋，原告无奈交付被告13万元车位费。后原告要求办理车位的购买手续，被告告知车位无手续，只能以租贷形式出售。被告出售的地下车位产权不明确，被告无出售地下车位产权证明，向原告租售的地下车位行为应为无效，故原告请求法院判令双方的地下车位租赁合同无效，被告返还原告地下车位租金130000元，被告承担诉讼费用。

  被告辩称

原告的诉求系确认合同无效，涉案不存在合同法规定的合同无效法律问题。本案涉及的地下车库产权明晰，属于被告公司所有，被告取得了土地使用权证，经过政府部门规划许可，出资建造了地下车库，依照物权法规定，被告有权将该车库依法出租出售。双方不存在合同无效的法定情形，故不应当返还原告130000元，请求依法驳回原告的诉讼请求。

法院查明

2016年9月29日，被告向原告发放售房通知一份，该通知第二条为：“签署《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》应按合同约定以壹拾叁万元价格购买车库车位使用权。”第三条为：“请于收到本通知之日起七日内到本公司售楼处办理上述相关事宜，逾期三日内不来我处办理相关事宜的，上述车库车位使用权提升至20万元每个，逾期七日内不来我处办理相关事宜的，上述车库车位使用权提升至25万元每个，逾期7日以后不来我处办理相关事宜的，按此前双方约定解除原认购协议，依法处理。”原、被告于2016年11月12日签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定原告购买被告开发的天骄园小区二期第4-01-501号房。2016年10月2日，原告通过其妻子周x霞的银行账户向被告支付130000元，被告为原告出具收据中明确原告交款为：天骄园二期4-1-501购买4号楼372（下）车位七十年使用租赁费。

另查明，被告于2013年6月4日取得该宗土地的使用权，2013年9月24日取得建设用地规划许可证，2016年3月24日取得建设工程规划许可证，规划地下车库总面积为8636.19m2，2016年4月29日取得建筑工程施工许可证，地库面积为8636.19m2，2016年7月9日廊坊衡准房地产测绘有限公司出具廊坊市XX房地产开发有限公司天骄园住宅小区二期1#、2#、4#、6#房产面积预测计算报告，4#地下室面积为1050.42m2，其他面积747.08m2，2016年9月23日取得商品房预售许可证。

法院认为

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。依照物权法定原则，小区地下车位属于区别住宅建筑物的专有部分，而非建筑住宅的从物，不适用法律意义上主物与从物的关系界定，可以独立成为权利客体。就一般意义而言，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。对于车位的权利归属，《物权法》第一百四十二条进行了一般性规定，即建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。另，第七十四条第二款明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。虽然该条第一款率先明确了“应当首先满足业主的需要”，但其仅系体现小区业主对于车位购买权、承租权的优先属性，并不能充分证明车位的法定权利主体系小区业主。遵循“法无禁止即可为”的权利行使原则，被告作为涉案建设用地使用权人，将涉案诉争车位以130000元价格向原告出售或出租，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。综合原、被告陈述及双方所提交的证据，双方在签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》之前，被告向原告送达《售房通知》，相关内容虽有失当、不妥之嫌，但结合随后双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容，并不能充分证明被告向原告实施了胁迫或强制捆绑销售行为，故原告主张理据不足，依法不能成立，本院不予支持。

  综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第一项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告许某明的全部诉讼请求。

【李景玉律师评析】

1、关于小区地下停车位的归属，小区地下车位属于区别住宅建筑物的专有部分，而非建筑住宅的从物，不适用法律意义上主物与从物的关系界定，可以独立成为权利客体。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。对于车位的权利归属，《物权法》第一百四十二条进行了一般性规定，即建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。另第七十四条第二款明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。虽然该条第一款率先明确了“应当首先满足业主的需要”，但其仅系体现小区业主对于车位购买权、承租权的优先属性，并不能充分证明车位的法定权利主体系小区业主。开发商作为建设用地使用权人，将地下车位向业主出售或出租，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。

2、关于车位的交付时间:公共配套建筑包括与购房人购买房屋相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业等各种公共建筑，车位应属于公共配套设施的一部分。在合同对车位的交付时间没有明确约定的情况下，车位的交付时间应适用合同关于基础设施、公共配套设施正常运行的时间，而不应该直接认定与商品房交付时间统一，故商品房买卖合同中约定购买车位，但对车位交付时间没有单独约定的，车位的交付时间不能直接适用对房屋交付时间的约定。（案见最高人民法院：浙江金龙房地产投资集团有限公司与姚慰华商品房买卖合同纠纷案）

3、关于车位的捆绑销售问题：实践中买方诉开发商在销售住宅商品房时违法搭售高价车位显失公平，请求退回时，法院一般会综合判定开发商在当地商品房市场是否具有垄断地位，以及买方在购房时是否明知购买住宅同时需要购买车位，且明知车位和商品房住宅的价格，如果上述两点任一点不符合，法院会认定买方作为完全民事行为能力人，对购买涉案车位和房屋的合同内容应具有认识能力，搭售高价车位应为双方意思自治的结果，并不存在显失公平及合同欺诈的情形。可见购买方在接受了捆绑销售的车位后，是很难再主张退回的，故在订立合同时一定要谨慎。（案见（2017）皖0111民初5770号金敦霞与安徽荣港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审）

【法规链接】：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条  对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《商品房销售管理办法（建设部）》

第二十四条  房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《合同法》

第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违备真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。

《反不正当竞争法》

第十二条规定“经营者销售商品，不得违反购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”。

《消费者权益保护法》

第十六条规定“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德、诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条条件，不得强制交易”。