杨先生与孙女士房屋租赁合同纠纷案评析
发布于：2020-06-16 点击量：1763
【裁判要点】
个人承诺不具有法律效力，由于双方的疏忽，造成双方房屋租赁合同无法履行，责任在双方，造成的法律后果应当根据案件情况具体分析。
案情简介
孙翠珍系固安县孔雀城棠墅园业主，2012年7月21日暴雨，给孙翠珍造成损失，开发商廊坊京御房地产开发有限公司与孙翠珍签订孔雀广场项目商铺租赁合同，以涉案门面出租收益作为补偿。合同注明，建筑面积：217.46平方米，装修状况：毛坯，经营品牌：音乐餐吧，经营类别：餐饮美食，期限：2015年11月1日至2021年4月30日。2015年8月24日，杨成祖、孙翠珍签订一房屋租赁合同。合同约定：一、甲方（孙翠珍）将位于孔雀广场二号楼1102110101房屋合计278.79平米出租给乙方（杨成祖）使用。二、本房屋年租金为人民币20万元，按年结算，在本协议租赁期间内均执行上述租金标准。三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、甲方承诺对该房屋拥有出租权，并承诺可用于经营餐饮行业，由此带来的一切责任由甲方承担。五、房屋租赁期间，若甲方要求终止合同，须提前三个月通知乙方，并偿付乙方本合同未履行剩余期间对等租金金额的违约金，合同期满后，乙方有优先承租权。六、乙方因经营需要，要求甲方与房屋所有人协商、并提供相关材料和文件等事宜，甲方应予协助。七、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院起诉。协议签订当日，杨成祖支付给孙翠珍20万元租金。2015年9月9日，杨成祖与北京佰艺日盛建筑工程设计有限公司签订装修设计合同。后杨成祖认为孙翠珍应当依承诺为杨成祖办理烧烤立项，孙翠珍未能办理，遂于2015年12月12日，向孙翠珍发出律师函，要求解除双方之间房屋租赁合同，返还租金20万元，赔偿损失。理由是：1、杨成祖、孙翠珍签订合同时，孙翠珍对涉案房屋无出租权，孙翠珍存在诱骗签约行为。2、出租房屋面积严重失实，出租面积278.79平方米，实际面积217.46平方米。3、杨成祖、孙翠珍签约时，杨成祖明确告知用于做烧烤生意，孙翠珍承诺可以经营，却未尽合同义务，且未经杨成祖同意，变更立项。杨成祖、孙翠珍协商未果，杨成祖未对涉案房屋进行装修。2016年1月13日，杨成祖诉至法院，要求确认双方的租赁协议解除，孙翠珍退还原告租金20万元，赔偿损失5万元。以上事实，有当事人当庭陈述，杨成祖提交的双方房屋租赁合同，孙翠珍收款条，杨成祖与北京佰艺日盛建筑工程设计有限公司签订的装修设计合同，孙翠珍提交的孔雀广场项目商铺租赁合同等证据在案佐证。
一审法院认为：
从事烧烤经营需要相关审批合格手续，杨成祖、孙翠珍均应知道孙翠珍个人承诺可以经营烧烤，不具有法律效力，由于双方的疏忽，造成双方间房屋租赁合同无法履行，责任在双方。双方签订的租赁合同，未约定按面积计算租金，杨成祖主张孙翠珍房屋面积失实，对双方租金的计算没有影响。杨成祖主张签订合同时，孙翠珍无出租权，事后孙翠珍才取得出租权，不能作为解除租赁合同的独立理由。考虑到杨成祖、孙翠珍就本案均存在过错及合同履行现状。杨成祖主张解除租赁合同，应予以支持。租金20万元，综合考虑双方过错程度及租赁时间，法院酌情支持返还杨成祖15万元。杨成祖未对涉案房屋进行装修，其主张装修设计损失5万元，不予支持。
最终一审法院判定：一、解除原告杨成祖与被告孙翠珍之间的房屋租赁合同。二、被告孙翠珍于本判决生效之日起五日内返还原告杨成祖租金15万元。三、驳回原告杨成祖其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取，原、被告各负担1262.5元。
后双方当事人均不服该判决提起上诉。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审法院认为
上诉人孙翠珍与被上诉人杨成祖在签订房屋租赁协议书时，被上诉人杨成祖即表示租赁房屋预经营烧烤，虽然上诉人孙翠珍口头承诺该房屋可以经营烧烤，但是双方对各自主张的对方在办理经营烧烤手续存在违约行为等事实均未提交证据予以证实，同时上诉人与被上诉人应明知从事烧烤经营需要相关审批合格手续，而上诉人的个人承诺是不具备法律效力的，因此由于双方的疏忽造成涉案房屋租赁合同无法履行，责任应在双方，上诉人关于导致房屋租赁合同无法履行的过错应由被上诉人承担的上诉主张，理据不足，不能成立，法院不予支持。双方合同目的无法实现，涉案租赁合同应予解除，原审法院根据案件事实酌情确定上诉人返还被上诉人15万元，并无不当。综上所述，上诉人孙翠珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【李景玉、苏亚律师评析】
首先，针对本案中孙女士对杨先生在签订租赁合同时，承诺涉案门面可以用来经营烧烤一事，其中孙女士的承诺是个人承诺，不具有法律效力。
其次，杨先生以双方在签订合同时，孙女士无出租权为由主张解除合同，不能成立。但其以孙女士不配合办理相关烧烤经营手续，导致合同目的不能实现的理由主张解除合同，应当得到支持。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中杨先生解除合同的理由属于本法条规定的第四项，杨先生享有解除权。
个人承诺不具有法律效力，由于双方的疏忽，造成双方房屋租赁合同无法履行，责任在双方，造成的法律后果应当根据案件情况具体分析。
案情简介
孙翠珍系固安县孔雀城棠墅园业主，2012年7月21日暴雨，给孙翠珍造成损失，开发商廊坊京御房地产开发有限公司与孙翠珍签订孔雀广场项目商铺租赁合同，以涉案门面出租收益作为补偿。合同注明，建筑面积：217.46平方米，装修状况：毛坯，经营品牌：音乐餐吧，经营类别：餐饮美食，期限：2015年11月1日至2021年4月30日。2015年8月24日，杨成祖、孙翠珍签订一房屋租赁合同。合同约定：一、甲方（孙翠珍）将位于孔雀广场二号楼1102110101房屋合计278.79平米出租给乙方（杨成祖）使用。二、本房屋年租金为人民币20万元，按年结算，在本协议租赁期间内均执行上述租金标准。三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、甲方承诺对该房屋拥有出租权，并承诺可用于经营餐饮行业，由此带来的一切责任由甲方承担。五、房屋租赁期间，若甲方要求终止合同，须提前三个月通知乙方，并偿付乙方本合同未履行剩余期间对等租金金额的违约金，合同期满后，乙方有优先承租权。六、乙方因经营需要，要求甲方与房屋所有人协商、并提供相关材料和文件等事宜，甲方应予协助。七、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向人民法院起诉。协议签订当日，杨成祖支付给孙翠珍20万元租金。2015年9月9日，杨成祖与北京佰艺日盛建筑工程设计有限公司签订装修设计合同。后杨成祖认为孙翠珍应当依承诺为杨成祖办理烧烤立项，孙翠珍未能办理，遂于2015年12月12日，向孙翠珍发出律师函，要求解除双方之间房屋租赁合同，返还租金20万元，赔偿损失。理由是：1、杨成祖、孙翠珍签订合同时，孙翠珍对涉案房屋无出租权，孙翠珍存在诱骗签约行为。2、出租房屋面积严重失实，出租面积278.79平方米，实际面积217.46平方米。3、杨成祖、孙翠珍签约时，杨成祖明确告知用于做烧烤生意，孙翠珍承诺可以经营，却未尽合同义务，且未经杨成祖同意，变更立项。杨成祖、孙翠珍协商未果，杨成祖未对涉案房屋进行装修。2016年1月13日，杨成祖诉至法院，要求确认双方的租赁协议解除，孙翠珍退还原告租金20万元，赔偿损失5万元。以上事实，有当事人当庭陈述，杨成祖提交的双方房屋租赁合同，孙翠珍收款条，杨成祖与北京佰艺日盛建筑工程设计有限公司签订的装修设计合同，孙翠珍提交的孔雀广场项目商铺租赁合同等证据在案佐证。
一审法院认为：
从事烧烤经营需要相关审批合格手续，杨成祖、孙翠珍均应知道孙翠珍个人承诺可以经营烧烤，不具有法律效力，由于双方的疏忽，造成双方间房屋租赁合同无法履行，责任在双方。双方签订的租赁合同，未约定按面积计算租金，杨成祖主张孙翠珍房屋面积失实，对双方租金的计算没有影响。杨成祖主张签订合同时，孙翠珍无出租权，事后孙翠珍才取得出租权，不能作为解除租赁合同的独立理由。考虑到杨成祖、孙翠珍就本案均存在过错及合同履行现状。杨成祖主张解除租赁合同，应予以支持。租金20万元，综合考虑双方过错程度及租赁时间，法院酌情支持返还杨成祖15万元。杨成祖未对涉案房屋进行装修，其主张装修设计损失5万元，不予支持。
最终一审法院判定：一、解除原告杨成祖与被告孙翠珍之间的房屋租赁合同。二、被告孙翠珍于本判决生效之日起五日内返还原告杨成祖租金15万元。三、驳回原告杨成祖其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取，原、被告各负担1262.5元。
后双方当事人均不服该判决提起上诉。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审法院认为
上诉人孙翠珍与被上诉人杨成祖在签订房屋租赁协议书时，被上诉人杨成祖即表示租赁房屋预经营烧烤，虽然上诉人孙翠珍口头承诺该房屋可以经营烧烤，但是双方对各自主张的对方在办理经营烧烤手续存在违约行为等事实均未提交证据予以证实，同时上诉人与被上诉人应明知从事烧烤经营需要相关审批合格手续，而上诉人的个人承诺是不具备法律效力的，因此由于双方的疏忽造成涉案房屋租赁合同无法履行，责任应在双方，上诉人关于导致房屋租赁合同无法履行的过错应由被上诉人承担的上诉主张，理据不足，不能成立，法院不予支持。双方合同目的无法实现，涉案租赁合同应予解除，原审法院根据案件事实酌情确定上诉人返还被上诉人15万元，并无不当。综上所述，上诉人孙翠珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【李景玉、苏亚律师评析】
首先，针对本案中孙女士对杨先生在签订租赁合同时，承诺涉案门面可以用来经营烧烤一事，其中孙女士的承诺是个人承诺，不具有法律效力。
其次，杨先生以双方在签订合同时，孙女士无出租权为由主张解除合同，不能成立。但其以孙女士不配合办理相关烧烤经营手续，导致合同目的不能实现的理由主张解除合同，应当得到支持。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中杨先生解除合同的理由属于本法条规定的第四项，杨先生享有解除权。
